工業地產：又一個盈利機會？  　　比起住宅市場的起伏調整，工業地產的價值增長似乎在悄無聲息中進行，所以2005年蹦入眼球的向上走勢多少有點嚇人一跳的味道。2004年以來，上海乃至全國主要城市的工業地產，一直保持著穩健的上升勢頭。相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資商進入這一領域。　　 　　國內外投資商、開發商顯然都不愿放棄這個新的機遇。日益增多的投資案告訴我們，繼住宅及商業物業市場之后，工業地產正成為一個新的投資熱點。　　國內企業分散投資風險　　 　　2月8日，上海復地集團宣布進軍工業地產領域，與合作公司共同開發上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目，復地在合資公司中占50%的股權比例。該項目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。　　 　　復地集團并非“首吃工業地產螃蟹”的內地房地產開發商。2005年我們發現，包括鵬欣集團、陸家嘴集團等在內的諸多國內知名大型開發商，都開始涉足工業地產領域。外資也跨出了高檔辦公樓、商鋪的傳統投資領域，開始購買或投資物流、倉儲、廠房等工業地產。　　 　　2005年3月15日，陸家嘴金融貿易區開發有限公司（600663.SH）發布關聯交易公告稱，以1.9億元收購陸家嘴軟件分園3－1工業廠房，并以6363萬元的前期開發補償金獲得近3萬平方米的地塊，該地塊將用于工業廠房的建設，以進一步擴大陸家嘴軟件分園的規模。而鵬欣集團早在2003年底就開始前期調查，初步確定在楊浦區投資建設總建筑面積超過20萬平方米的上海國際家紡工業園。2005年7月份，上海鵬欣家紡中心正式奠基，上海國際家用紡織品產業園區正式啟動，據悉，投資額將達到20多億元人民幣。　　 　　工業園區的配套項目是開發介入工業地產領域的又一途徑。2005年初，綠地集團將與金山區正式簽訂協議，合作開發金山第二工業區共計4.9平方公里的土地，項目總投資則高達13億元，其中綠地集團的投資份額占到95%。　　 　　仲量聯行工業部有關專家指出，隨著宏觀調控后市場形勢的變化，寫字樓、商鋪等物業的開發越來越火。但是，寫字樓、商鋪產品的特性決定了其對地段、資金以及開發管理水平要求更高，其投資開發風險也更大。而迅速崛起的工業地產市場，無疑已經成為開發商分散投資風險的選擇。　　外資巨頭爭相搶灘　　 　　2005年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣布，收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣；2006年1月，海外工業地產巨頭AMB宣布，終于完成了其在中國首筆收購，從爪哇控股有限公司購得上海一工業地產項目；2006年2月高力國際也公告消息透露，該公司已經協助GE東芝有機硅公司選得其在華第四家工業廠房，這個位于南通的新工業地產項目總投資將達7800萬美元。　　 　　但這些僅僅是個開始。新加坡豐樹物流吞下歐羅物流園區也只是略試身手。豐樹物流以及豐樹產業擁有的多種投資基金，正拿著大額資金在上海四處接洽積極尋找合適的工業地產項目。仲量聯行的研究指出，一些海內外工礦企業的生產設備正在向內地轉移，上海逐步成為跨國公司地區總部和研發中心的理想基地，與之相匹配的工業房地產走勢將持續良好，未來將有更多的國際資金投向工業地產領域。 　　　　在新聞發布會上，AMB中國副總裁OliverTreneman先生笑容可掬，顯然對公司在華首次收購案非常滿意。“事實上我們在中國有更長遠的投資計劃。”OliverTreneman表示，未來五年，AMB在中國的工業地產投資將達5億美元，主要側重在北京、上海及珠三角地區。作為全球排名第二的工業地產開發商，AMB在中國已經潛伏數年，直到2005年認為機會成熟才果斷出手，從爪哇控股有限公司購得上海一塊面積為17474平方米的工業地產項目及附近一塊待開發用地(可開發物業面積達17826平方米)，預計總投資約1330萬美元。AMB的“如意算盤”是，在2006年年內完成開發后投入租賃市場。　　 　　除了已有動作的這些國際投資者外，還有一些正在“潛水”的國際資本對國內工業地產虎視眈眈。2005年8月，國際著名房地產基金管理機構盛陽地產基金與歐洲某工業地產巨頭結為戰略合作伙伴，并在香港簽署了共同成立ＵＲＥＦ聯合地產基金的意向協議。ＵＲＥＦ聯合地產基金投資目標為中國內地工業地產，前期啟動資本運營規模不低于3．5億美元，并計劃在兩年內通過增資和海外融資等方式使基金規模達到6億美元。可以預計，ＵＲＥＦ也將成為攪動上海工業地產市場的又一重要力量。　　　　物流地產將迅速發展　　 　　2005年12月11日,對于中國和世界物流業都將是不平凡的一天,從即日開始外資物流公司即可在華設立獨資分公司,中國物流業向世界敞開了大門。無疑，這將是海外資本爭相搶奪的又一盛宴，物流地產的需求也將迎來迅速膨脹期。事實上，2005年以來一些全球性的機械及重裝備制造商、物流企業在滬的廠房倉儲定制量明顯增加。我國物流市場需求和現代物流業均已進入快速增長時期，業內權威數字指出目前我國物流業的市場規模超過2萬億元，未來幾年內將保持年均20%的增速。　　 　　這是一個非常清晰的信號———強勁需求支撐下物流地產開發大有可為。作為全球工業地產老大，普洛斯又一次搶在了前邊。普洛斯于2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣，目前擁有在上海市區西部普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等物流地產項目。更讓同行羨慕的是，普洛斯在臨港新城開發建設中分得了“一杯羹”。　　 　　2005年9月，普洛斯和上海臨港集團合作，共同投資開發“上海臨港普洛斯國際物流園”，該項目總投資約1億美元，雙方各持股50%。通過這次合作，普洛斯成為臨港產業園內引入的唯一國際物流園開發商。臨港新城正式啟動后的巨大吞吐量，無疑將使普洛斯賺得盆滿缽滿。　　 國內的房地產巨頭們也已看出了“門道”，不再甘心于做旁觀者。在廣州，包括合生創展、富力、恒大、美林基業、珠江投資等在內的諸多開發商已經搶先進入這一領域。在上海，復地集團剛剛宣布投資開發上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目。　　 　　“事實上，更多的國內外企業正在積極尋找合適土地，計劃進入物流、倉儲等工業地產開發領域。”仲量聯行上海工業地產部副董事單維其先生指出，未來三年內物流地產市場將持續繁榮，有限的供應將促使租金繼續保持上揚，這對機構投資者來說是一個“擁有長期穩定投資回報”的機會。除了單純的租賃模式外，物流地產領域的售后回租、定制返租等經營模式也將越來越多。