上海新工業時代 各路資本再享“地產盛宴”  　　上海這片土地上從來不缺乏投資熱點，各路資本總會順應著形勢追逐利潤，這一次，工業地產成了新的選擇。　　　　2月8日，復地與上海鋼聯投資發展有限公司、上海新楊行經濟發展有限公司簽定合作開發協議，將共同開發上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目，復地在合資公司中占50%的股權比例。　　　　事實上，這或許不僅僅是一個簡單的企業行為，更多的，還昭示著下一輪地產巨鱷們的饕餮盛宴。　　　　新利益追逐　　　　自2004年至今，復地比較側重于在上海以外其它城市增加土地儲備，而這次所選擇的上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目位于上海市寶山區友誼西路鐵山路口的鋼鐵物流服務業基地內，是上海市現代服務業集聚區的重點推廣項目之一，建成后將可吸引國內外的大中型鋼鐵生產、物流、服務及其他相關企業入駐。　　　　盡管復地方面并沒有對此次涉足工業地產過多解釋，僅強調對上海的長遠發展充滿信心，并將加快在上海等大中型城市的土地儲備工作，為未來的發展做準備。　　　　然而，作為上海房地產行業中的絕對新銳，復地的這次選擇，并非偶然，在一定程度上，這樣的企業部署，更像是為新一輪利益追逐留做鋪墊。這也表明，在上一輪上海房地產熱潮中，已經盆滿缽滿的本地開發商人、海外資金甚至是行外資本，又要在尚未對市場完全開放的工業地產中進行新一輪的利益追逐。　　　　就我國目前的狀況而言，工業地產通常是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。是有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。　　　　工業地產的另一特殊性在于，它與住宅等其他用地不同，并沒有納入可以公開招拍掛的土地范疇中，它的出讓在一定程度上，并非完全由市場決定，而是更多的掌握在了當地政府的職能控制中，這也成為了這兩年國家工業用地嚴格控制的根本所在。　　　　根據上海政府對2005年上海商品房銷售價的統計，2005年第一季度，上海房價同比漲幅達到19.9％，此后便一路回落，上半年同比漲幅為15.8％，前三季度同比漲幅為12.4％，全年房價綜合漲幅預計將達到9.2％。而與此同時，一直不被人所關注的上海工業地產，卻取得了前所未有的爆發式增長。　　　　“上海的工業地產近年來一直維持增長態勢，而有限的供應更促使租金上揚，僅2005 年物流房地產的平均租金就上漲了15％。” 仲量聯行上海工業地產部副董事單維其透露，近期其經手的工業項目非常之多，而在上海目前工業地產的年投資回報已經達到了10％－12％。　　　　而單的這一說法，也被多數在上海已有項目的工業地產巨頭所認可，AMB及普洛斯等公司的相關人士在被問及回報時，普遍稱應在10%左右。　　　　而另據熟悉行業人士指出，這些企業所指出的回報仍舊比較保守，就未來可遇見的趨勢而言，上海工業地產的回報還有一定上浮空間。“企業總是追求利潤，賺錢就做，而且在目前還略顯動蕩的市場環境中，工業地產的回報盡管比不上往年的住宅，但相對還比較穩定。”　　　　另一方面，在上海政府對未來城市發展規劃的訴求上，工業地產亦極為契合，這也成為確保這一領域投資收益的重要保障。　　　　“地產盛宴”？　　　　在政府指引和資本涌入已成為現實的情況下，對于工業地產漸漸形成的熱潮，始終存在著一個爭議，即郊縣工業用地被各路資本迫不及待的分食之后，究竟預示著一個新的工業時代到來，還是再淪為又一次“地產盛宴”？　　　　工業房地產是由市場利益和環境驅動帶動的產業，其具有專業性強、投資回報穩定的特點。但就整體回報而言，它相對目前國內的房地產其他投資，仍有一定的距離，而除了規避宏觀調控風險，因而選取投資多元化外，不同的投資者，對投資工業地產有著并不完全相同的目的。　　　　單維其曾在接受采訪時表示，國際投資者和機構基金不斷進入中國工業地產領域，并不僅僅因為國內不斷成熟的工業地產市場成為熱點，更在于國際投資者進入工業地產能幫助自用業主將資產負債表內的房地產轉化為現金，并重新投資于其重要業務。　　　　事實上，工業地產對于目前國內討論熱烈的REITS而言，亦有著非凡意義。而一旦海外資本能夠將國內項目轉化為REITS產品，除能允許公司把它們的房地產資產從資產負債表中除去，提高其經濟增值外，另帶有高額穩定的回報率。　　　　不過，對于國內的一些企業而言，對工業地產的投資則另有其目的。　　　　一位業內人士指出，工業地產就其特性而言，本身存在著投資大、回報周期長的特點，因為并不完全適合企業作為分散投資、避免行業風險所做的選擇。而之所以會有很多房地產企業開始積極投身其中，其根本，還是在于低成本和增值性上。　　　　“工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，尤其是一些高新技術產業和輕工業用房具有較為寬廣的適用性，更給了開發商很大的想象空間。”　　　　事實上，一些近郊的工業投資者，打的也正是這類“擦邊球”的主意，相對于城市中心的商業地塊，工業地塊成本極其低廉，而工業研發樓宇這類物業，則完全可以用做寫字樓的租售，而在軌道交通不斷發展及上海大力推進“城鎮化”的前提下，這些物業的未來價值相當可觀。　　　　另一方面，在上海未來規劃中嘉定、臨港、寶山等地區將要形成的衛星城中都有著大片的工業基地，而建立相關配套設施則順理成章的成為轉變土地開發性質的正當理由。或許，在一定程度上，這才是激發眾多開發商投資工業地產熱情的關鍵所在。