工業(yè)地產(chǎn)由冷轉(zhuǎn)熱 外資收購(gòu)全線通吃  　　與大摩或高盛這樣中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上的�？拖啾龋瑯觼碜悦绹�(guó)的AMB的名字，讓人覺得相當(dāng)陌生。　　但是，自從今年2月份斥資1330萬美元收購(gòu)了上海一個(gè)占地面積近1.8萬平方米的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及鄰近的開發(fā)用地，隨即又以同樣價(jià)格獲得松江一處大型倉(cāng)庫(kù)，并公布未來五年5億美元投資中國(guó)的計(jì)劃后，這家全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)巨頭，注定將越來越頻繁地出現(xiàn)在人們的視線之內(nèi)�！　募准�(jí)辦公樓到優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓，再到五星級(jí)酒店和高檔商場(chǎng)，然后輪到較為冷門的工業(yè)地產(chǎn)——海外基金、財(cái)團(tuán)全面滲透中國(guó)內(nèi)地物業(yè)投資的“路線圖”已日漸清晰�！　」I(yè)地產(chǎn)高回報(bào)令外資競(jìng)折腰　　“盡管工業(yè)物業(yè)不及 寫字樓及 豪宅項(xiàng)目受人關(guān)注，但就回報(bào)而論，此類物業(yè)絕對(duì)是優(yōu)質(zhì)的投資選擇”，仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼說，“事實(shí)上，過去幾年已有不少海外基金著手研究國(guó)內(nèi)相關(guān)的投資機(jī)會(huì)�！盇MB上述成功的收購(gòu)，就是在這家具國(guó)際背景的顧問公司協(xié)助下完成的�！　≡撔醒芯咳耸吭鴮�(duì)記者透露，一般商用物業(yè)年投資回報(bào)率在6%～8%之間，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)約為8%～12%、最高可達(dá)15%，而且投資回報(bào)相對(duì)更為穩(wěn)定�！　∽罱鼉赡陮�(shí)施的宏觀調(diào)控政策，給火熱的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)潑了一盆冷水，但工業(yè)地產(chǎn)卻因禍得福。自2004年全國(guó)清理工業(yè)園區(qū)起，當(dāng)年多達(dá)8000余個(gè)的工業(yè)園，只剩下如今的2000多個(gè)，保留下來的園區(qū)中土地的價(jià)值開始逐漸體現(xiàn)�！　〈送�，由于有當(dāng)?shù)卣亩愂諆?yōu)惠鼓勵(lì)，加上產(chǎn)業(yè)整合的需要，不少跨國(guó)公司將其中國(guó)地區(qū)總部或研發(fā)、測(cè)試部門和生產(chǎn)車間等，從市中心移至公交系統(tǒng)和社區(qū)服務(wù)較為成熟的城市外圍地區(qū)，工業(yè)廠房設(shè)施的需求因此大增�！　≡谧罱l(fā)表的研究報(bào)告中，戴德梁行上海公司也指出，短期內(nèi)上海市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)租金、售價(jià)及土地價(jià)格將保持上漲走勢(shì)。該報(bào)告認(rèn)為，高附加值產(chǎn)業(yè)所占比重增大、國(guó)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心地位的形成，以及海外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)打算在中國(guó)內(nèi)地大規(guī)模組合投資工業(yè)物業(yè)等，是促成這一趨勢(shì)的三大原因。　　“隨著更多外商進(jìn)入中國(guó)投資，相應(yīng)的物流配套設(shè)施要求也日益提高，外資基金抓住了這個(gè)契機(jī)，物流倉(cāng)庫(kù)交易成為近期工業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的新亮點(diǎn)�！贝鞯铝盒猩虾９就顿Y部董事葉建成補(bǔ)充說�！　⊥赓Y全面滲透 縱深發(fā)展　　實(shí)際上，胃口極好的外資絕不僅僅只對(duì)上海一地的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目感興趣�！　≡趧倓偘l(fā)布的4月份市場(chǎng)報(bào)告中，世邦魏理仕北京公司工業(yè)及物流服務(wù)部人士稱，與上海、深圳等城市相比，北京的工業(yè)物流市場(chǎng)一直表現(xiàn)得相對(duì)平淡，但隨著物流業(yè)一年多來對(duì)外資的開放，外商對(duì)北京及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)的投資顯著升溫，與之配套的工業(yè)與物流地產(chǎn)項(xiàng)目，也吸引了國(guó)外基金的目光。　　這份報(bào)告透露，近期美國(guó)普洛斯公司和新加坡騰飛集團(tuán)等，正就相關(guān)項(xiàng)目交易與當(dāng)?shù)卣?nbsp;開發(fā)商及租用者進(jìn)行多方談判。該公司估值及咨詢服務(wù)部，更已為騰飛集團(tuán)在中國(guó)的多個(gè)工業(yè)項(xiàng)目提供了價(jià)值評(píng)估�！　《鍪滞顿Y之前在中國(guó)市場(chǎng)已考察數(shù)年的AMB公司，其內(nèi)地項(xiàng)目投資計(jì)劃，更從上海延伸到了北京和珠三角等地�！　”娝苤�，房地產(chǎn)投資回報(bào)周期長(zhǎng)者達(dá)10年～20年，短者不足一年，取決于物業(yè)類型和投資人對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度。一般來說，海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)國(guó)情了解不深，為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)選擇現(xiàn)成并有穩(wěn)定現(xiàn)金流的整盤物業(yè)作為投資對(duì)象�！　　拔飿I(yè)投資的理性選擇順序依次應(yīng)為甲級(jí)辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓、五星級(jí)酒店、高檔商場(chǎng)和工業(yè)地產(chǎn)，最后才會(huì)考慮產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民對(duì)記者分析說。他特別強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)都是非常專業(yè)的，因此會(huì)有精通此道的專門基金負(fù)責(zé)投資。　　換句話說，當(dāng)接近這一鏈條底端的商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)開始成為外資關(guān)注的焦點(diǎn)時(shí)，中國(guó)內(nèi)地多種類型優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，已經(jīng)面臨著被其“全線通吃”的微妙處境了。