外資巨頭爭(zhēng)相搶灘 掘金內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)   　一、外資巨頭爭(zhēng)相搶灘　　　　1月20日，仲量聯(lián)行宣布已協(xié)助AMB中國完成了其在華的第一筆收購。作為全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，AMB在中國已經(jīng)潛伏數(shù)年，直到認(rèn)為機(jī)會(huì)成熟才果斷出手，從香港上市公司“爪哇控股”手中收購了位于上海松江九亭的一個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資達(dá)1330萬美元。　　AMB目前在全球擁有1000萬平方米的物業(yè)和2800多個(gè)物流相關(guān)企業(yè)，為包括世界500強(qiáng)企業(yè)提供在全球各地的物流解決方案。以此次收購為標(biāo)志，AMB將在中國側(cè)重拓展機(jī)場(chǎng)、海港及其他主要交通樞紐的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，近期計(jì)劃在中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)至少投資4億－5億美元，資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。　　此前一個(gè)月，在新加坡上市的豐樹信托投資基金宣布，收購位于上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，其代價(jià)為1.2億元人民幣。豐樹信托屬于豐樹產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)是新加坡政府所擁有的著名投資公司“淡馬錫控股”的全資子公司，擁有私有房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)中間基金、多種經(jīng)營(yíng)信托基金等不下5種投資基金，資產(chǎn)超過100億元人民幣。而除了上海，蘇州、杭州、大連、深圳、廣州等地的工業(yè)園區(qū)和基建項(xiàng)目也在豐樹產(chǎn)業(yè)的視野范圍之內(nèi)。　　2005年11月初，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上海康橋投資了一個(gè)物流分撥中心，項(xiàng)目總投資4000萬美元，該中心將主要出租給物流企業(yè)，并對(duì)倉庫進(jìn)行管理。　　而在2005年7月，李嘉誠麾下和記黃埔集團(tuán)地產(chǎn)(天津)公司以4750萬美元資本完成了在天津和平區(qū)的工商注冊(cè)，正式入駐和平區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)明星工業(yè)園。　　新加坡最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一新加坡騰飛集團(tuán)也正積極在內(nèi)地城市如成都、武漢等物色新的工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。10年前，騰飛集團(tuán)因?yàn)樘K州工業(yè)園進(jìn)入中國，當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園是新加坡和中國兩國政府間的最大合作項(xiàng)目。目前騰飛集團(tuán)在中國的投資已經(jīng)達(dá)到了3億美元，大部分為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資區(qū)域已經(jīng)延伸到了北京、深圳、大連、沈陽、西安、天津等城市。　　眾多的投資案例使中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由從前的沉肅轉(zhuǎn)為活躍。“這標(biāo)志著外資基金投資物業(yè)跨出了高檔辦公樓、商鋪的傳統(tǒng)投資領(lǐng)域。”戴德梁行投資部董事葉建成表示。　　除了已有動(dòng)作的這些國際投資者外，還有一些正在“潛水”的國際資本對(duì)國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)虎視眈眈。2005年8月，國際著名房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金與歐洲某工業(yè)地產(chǎn)巨頭結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，并在香港簽署了共同成立UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金的意向協(xié)議。UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金投資目標(biāo)為中國內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)，前期啟動(dòng)資本運(yùn)營(yíng)規(guī)模不低于3.5億美元，并計(jì)劃在兩年內(nèi)通過增資和海外融資等方式使基金規(guī)模達(dá)到6億美元。　　業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)廠房和物流地產(chǎn)日益高漲的投資回報(bào)率，將使工業(yè)地產(chǎn)繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后，進(jìn)入國際投資者視線。　　二、物流大佬加速擴(kuò)張　　“麥格理、AMB、騰飛等一些投資銀行更加看好中國的物流地產(chǎn)，有轉(zhuǎn)投物流地產(chǎn)的趨勢(shì)。因?yàn)槟壳拔锪鞯禺a(chǎn)的投資回報(bào)率在10%左右，而商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率在8%左右，且物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率較為穩(wěn)定。”世邦魏理仕工業(yè)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理李林松認(rèn)為。　　據(jù)了解，目前投資工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的外資主要有兩類企業(yè)，一類是有海外工業(yè)房地產(chǎn)或者工業(yè)園區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，另一類是主業(yè)做物流倉儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)的企業(yè)。　　前者的代表是騰飛集團(tuán)，而后者的代表無疑是美國物流巨頭普洛斯公司。    普洛斯是美國紐約證交所的上市公司，管理超過219億美元的資產(chǎn)，總出租面積已逾3460萬平方米。作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司(REIT)，普洛斯在全球70多個(gè)戰(zhàn)略市場(chǎng)擁有近2000家物流配送設(shè)施、分支機(jī)構(gòu)和物業(yè)地產(chǎn)，“世界1000強(qiáng)”中超過半數(shù)以上的企業(yè)都是該公司的核心客戶，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達(dá)斯、聯(lián)合利華等制造業(yè)領(lǐng)頭羊。　　普洛斯于2003年攜帶著“物流地產(chǎn)”這個(gè)新概念登陸中國市場(chǎng)，開始了緊鑼密鼓的布陣，只用了短短兩年時(shí)間，便完成了在中國沿海的戰(zhàn)略布局，從南至北進(jìn)入了所有的地區(qū)性戰(zhàn)略市場(chǎng)，投資和管理的資產(chǎn)總額達(dá)到2.4億美元，目前已擁有在上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等12個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。　　按照中國加入WTO的承諾，從2005年12月11日開始，外資物流公司即可在華設(shè)立獨(dú)資分公司，中國物流業(yè)向世界敞開了大門。無疑，這是海外資本爭(zhēng)相搶奪的又一盛宴，物流地產(chǎn)的需求也迎來迅速膨脹期。作為世界最大和在中國投資最多的物流地產(chǎn)巨頭，普洛斯自然不會(huì)放過這一大好機(jī)會(huì)，2006年其更進(jìn)一步加快擴(kuò)張步伐。　　單在2月份，普洛斯就簽下數(shù)單金額上億美元的投資協(xié)議。　　21日，就三年內(nèi)在成都投資建成兩個(gè)國際一流水準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和航空物流園開發(fā)項(xiàng)目，普洛斯公司與成都市成華區(qū)、金牛區(qū)簽署了合作協(xié)議書，與雙流縣及航空物流園簽署了投資備忘錄，僅兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施投資就近億美元。　　同日，普洛斯與武漢東西湖區(qū)政府簽訂投資協(xié)議，計(jì)劃投資參與建設(shè)占地12萬平方米的武漢保稅物流中心。　　23日，普洛斯與青島市簽署項(xiàng)目投資備忘錄，將投資1.5億美元，分別在黃島、城陽、膠南開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)。　　按照計(jì)劃，在2009年之前，普洛斯在中國的總投資額將超過12.5億美元。　　普洛斯一貫以“物流地產(chǎn)”面目示人，它從事的其實(shí)是地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司，之后提供物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)。　　“我們投資一個(gè)項(xiàng)目是長(zhǎng)期投資，而不是利用項(xiàng)目套現(xiàn)。”普洛斯公司副總裁沈晉初表示，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5年－10年左右，平均收益率根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而定。　　三、外資的獨(dú)門兵器　　對(duì)于國內(nèi)企業(yè)而言，投資工業(yè)地產(chǎn)可能看中的是拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。而外資最為看重的則是其穩(wěn)定的投資回報(bào)。 　　工業(yè)地產(chǎn)投資與住宅投資、商鋪投資和寫字樓投資最大的不同是工業(yè)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，一般廠房的租期是8年－10年，租金也相對(duì)穩(wěn)定。這就決定工業(yè)地產(chǎn)投資相對(duì)穩(wěn)定，而且具有一定的保障性。　　實(shí)際上，目前一些城市工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率并不比商鋪、寫字樓低，當(dāng)然，這是指出租收益而言。“上海的工業(yè)地產(chǎn)近年來一直維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而有限的供應(yīng)更促使租金上揚(yáng)，僅2005年物流房地產(chǎn)的平均租金就上漲了15%。”仲量聯(lián)行上海工業(yè)地產(chǎn)部副董事單維其透露，近期其經(jīng)手的工業(yè)項(xiàng)目非常之多，而在上海目前工業(yè)地產(chǎn)的年投資回報(bào)已經(jīng)達(dá)到了10%-12%。　　而單的這一說法，也被多數(shù)在上海已有項(xiàng)目的工業(yè)地產(chǎn)巨頭所認(rèn)可，AMB及普洛斯等公司的相關(guān)人士在被問及回報(bào)時(shí)，普遍稱應(yīng)在10%左右。另據(jù)熟悉行業(yè)人士指出，這些企業(yè)所指出的回報(bào)仍舊比較保守，就未來可遇見的趨勢(shì)而言，上海工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)還有一定上浮空間。　　更為重要的是，外資之所以能夠在中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域從容布局，是因?yàn)樗鼈儞碛袊鴥?nèi)企業(yè)所沒有的“獨(dú)門武器”，那就是包括REITs在內(nèi)的融資渠道。一旦海外資本能夠?qū)鴥?nèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品，除能允許自用業(yè)主把它們的房地產(chǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中除去，提高其經(jīng)濟(jì)增值外，另帶有高額穩(wěn)定的回報(bào)率。　　事實(shí)上，工業(yè)地產(chǎn)對(duì)于目前國內(nèi)討論熱烈的REITs而言，亦有著非凡意義。普洛斯之所以能從1993年的3600萬美元啟動(dòng)資金，13年后搖身一變成為管理超過219億美元資產(chǎn)的地產(chǎn)巨頭，除了其高超的經(jīng)營(yíng)技巧和管理能力外，也有賴于美國房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。　　盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中國內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上還是一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營(yíng)方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞健薄５陜?nèi)地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時(shí)對(duì)中國進(jìn)行巨額投資，就是要利用時(shí)間差，提前在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實(shí)行的REITs作準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實(shí)，在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目就被打包進(jìn)上市計(jì)劃。　　另外，工業(yè)用地市場(chǎng)化的推進(jìn)也為外資帶來更多的機(jī)會(huì)。國土資源部副部長(zhǎng)李元在1月的一次會(huì)議上表示，今后工業(yè)用地也要努力創(chuàng)造條件實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。而在深圳、昆山、溫州等地，工業(yè)用地招、拍、掛已部分實(shí)行。　　“2004年開始，國家對(duì)工業(yè)用地嚴(yán)格控制，已經(jīng)使得一部分想要獲利的投機(jī)商開始很難操作。如果招、拍、掛試行，那么對(duì)于等候已久的外資工業(yè)地產(chǎn)商來說，也許是一個(gè)機(jī)會(huì)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。外資巨頭在融資能力、管理水平、客戶基礎(chǔ)等方面的實(shí)力是國內(nèi)企業(yè)難以比擬的，唯獨(dú)在“關(guān)系”資源上稍遜一籌，一旦在拿地環(huán)節(jié)實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，無疑其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更為明顯，到時(shí)其發(fā)展速度將進(jìn)一步加快。