上海物流地產(chǎn)資源稀缺 倉庫投資成為亮點(diǎn)   近日，戴得梁行的一份投資報(bào)告顯示，隨著更多外商投資進(jìn)入中國市場，相應(yīng)的物流配套設(shè)施的要求日益提高。外資基金抓住了這個契機(jī)，物流倉庫交易成了近期投資市場的新亮點(diǎn)。戴得梁行投資部董事葉建成預(yù)測，物流倉庫交易將成為投資市場中最具潛力的板塊。 　　中國作為全球主要的生產(chǎn)基地，上海更是全球供應(yīng)鏈中的輸送中心，貨運(yùn)的增加以及上海洋山港項(xiàng)目的推進(jìn)，會帶動整個物流倉儲的需求以及物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　物流版圖重構(gòu) 　　“從全球投資市場來說，物流倉庫是很重要投資種類，跟商業(yè)物業(yè)、服務(wù)式酒店的投資價值是一樣的。物流不動產(chǎn)還是穩(wěn)定收益性的物業(yè)，是資產(chǎn)運(yùn)作打包上市不錯的資產(chǎn)種類之一。目前，對上海物流倉庫物業(yè)感興趣的都是國際知名專注做物流地產(chǎn)的基金。上海物流地產(chǎn)成為工業(yè)投資機(jī)構(gòu)、投資者追捧的熱點(diǎn)。”葉建成說。 　　仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其稱，目前上海物流倉儲業(yè)的供應(yīng)矛盾非常突出。今年市場對物流倉庫的需求是20萬平方米，而實(shí)際供應(yīng)量只有5萬平方米，市場缺口非常大。 　　“促進(jìn)上海物流地產(chǎn)發(fā)展還有一個重要的原因，就是政策障礙逐漸消除。”單維其說。 　　早在三年前，眾多國際知名投資基金開始關(guān)注上海物流倉庫物業(yè)，并且主動尋找投資機(jī)會，如普洛斯很早就開始了對上海物流地產(chǎn)的關(guān)注。但是，當(dāng)時的市場并不成熟，外資基金進(jìn)入受到一定的限制。隨著WTO政策的開放，外資逐步可以成立控股或獨(dú)資企業(yè)，外資基金投資上海物流地產(chǎn)的熱情被最大程度的調(diào)動起來。眾多外資基金通過在中國的運(yùn)作，今后幾年會大展拳腳。 　　目前，上海物流行業(yè)的投資熱點(diǎn)集中在傳統(tǒng)的物流集散地，如外高橋保稅區(qū)、浦東機(jī)場和靠近嘉定的西北物流園區(qū)。葉建成認(rèn)為，所有的這些物流倉儲物業(yè)均不適應(yīng)現(xiàn)代物流的標(biāo)準(zhǔn)和要求，檔次普遍偏低，而高端的物流倉儲物業(yè)存量很少。 　　李寧公司物流主管肖慶凱認(rèn)為，上海除了傳統(tǒng)的物流集散地，松江的物流地產(chǎn)也有很大的投資機(jī)會。松江目前只有一個規(guī)模較大的物流倉庫，但松江有一個大規(guī)模的出口加工區(qū)和開發(fā)區(qū)，對物流倉庫的需求量特別大。但是，單維其則認(rèn)為，松江區(qū)域的物流有一定的局限，它更多的是區(qū)域性配送，進(jìn)出口不是很合適。 　　隨著上海洋山港項(xiàng)目一期的建成啟動，歐洲線的貨運(yùn)已經(jīng)拉到洋山港，葉建成對洋山港項(xiàng)目充滿了期待。他表示，整個洋山港是一個重工業(yè)基地，它的建成將帶動上海最高端的物流倉儲項(xiàng)目發(fā)展，尤其是臨港新城是整個洋山港項(xiàng)目中最靠近陸地的一個項(xiàng)目，將是海外基金追逐的投資熱點(diǎn)。 　　收益：新建大于收購 　　目前，活躍在上海物流市場的外資投資基金，多是國際上專注物流不動產(chǎn)投資的開發(fā)商和運(yùn)營商：普洛斯、美國的AMB、新加坡的豐樹集團(tuán)。 　　單維其告訴記者，上海物流倉庫物業(yè)的投資回報(bào)在10％左右，租金每年以15％的幅度上漲。仲量聯(lián)行工業(yè)部2005年共完成了70多個工業(yè)項(xiàng)目的操作，總銷售額為650萬美金，其中有一半來自物流地產(chǎn)。他還透露，仲量聯(lián)行繼1月20日協(xié)助AMB在中國完成了從爪哇控股有限公司收購了在上海的面積17474平方米的工業(yè)地產(chǎn)以及旁邊一塊待開發(fā)用地之后，又在幫幾家外資基金在洽談幾個物流地產(chǎn)項(xiàng)目，估計(jì)在今年第3季度可以完成。 　　葉建成稱，由于上海沒有新型的現(xiàn)代化物流倉庫物業(yè)，在物流集散基地附近購買土地新建大型的物流倉庫才是最大的投資機(jī)會，物流倉儲的租金比工業(yè)廠房的租金高50％。遺憾的是，已經(jīng)成交的物流地產(chǎn)項(xiàng)目都是收購的案例。 　　上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司大中華區(qū)常務(wù)董事翁琳認(rèn)為，開發(fā)物流地產(chǎn)的土地使用限制較多，并且之后的收益期較長、租約較短、租賃穩(wěn)定性差、地方政策較復(fù)雜等，都制約了外資基金的投資。 　　在這方面，國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)具有一定的優(yōu)勢，主要以自己開發(fā)的操作模式為主。單維其認(rèn)為，外資操作模式的優(yōu)勢是資金和客戶網(wǎng)絡(luò)；而內(nèi)資的優(yōu)勢是進(jìn)入市場比較早，對本土的物流市場比較熟悉，很多本土企業(yè)在幾年前就拿到了土地。 　　2月8日，上海復(fù)地集團(tuán)與上海鋼聯(lián)投資發(fā)展有限公司、上海新楊行經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，將共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，在寶山將建300畝物流基地試水物流地產(chǎn)，復(fù)地在合資公司中占50%的股權(quán)比例。 　　“惟一不樂觀的是，目前上海可以收購和開發(fā)的物流地產(chǎn)資源稀缺。”葉建成說。另外，業(yè)主對海外基金投資物流地有一定的誤解，不傾向于把此類物業(yè)賣給外資的開發(fā)商，致使外資拿地受到很多限制。 　　由于物流地產(chǎn)土地出讓方式并不是很成熟，以后具體是招投標(biāo)或者掛牌，是否需要預(yù)審來避免不合理的競爭等問題，業(yè)界都在探討。完全采用商業(yè)化或住宅的操作模式，并不適合物流地產(chǎn)，要針對物流地產(chǎn)的特殊性，根據(jù)不同的態(tài)勢有細(xì)分市場。 　　葉建成認(rèn)為，物流地產(chǎn)完全市場化還是需要到兩三年時間，那時會有更多的資金會進(jìn)入這個市場，其發(fā)展會比住宅更為快速。