工業(yè)土地強(qiáng)調(diào)精細(xì)開發(fā) 上海4000劣勢(shì)企業(yè)將出局 　　地處上海松江泗涇鎮(zhèn)的河南輔仁藥業(yè)集團(tuán)新廠區(qū)，如今正在加快進(jìn)行舊廠房的拆遷工作。這里原本是上海某印染有限公司的辦公和生產(chǎn)基地，因印染行業(yè)能耗大、效益低、污染重，被松江區(qū)定為劣勢(shì)需淘汰企業(yè)。“據(jù)介紹，泗涇鎮(zhèn)政府為了引進(jìn)這家生物制藥企業(yè)、淘汰原有印染企業(yè)，僅原企業(yè)員工安置費(fèi)用，就拿出了近千萬(wàn)元。　　“估計(jì)到年底，就可以全面啟動(dòng)新廠房的整改和新設(shè)備的安裝調(diào)試了。”泗涇鎮(zhèn)工貿(mào)辦負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。　　類似上述印染企業(yè)的高能耗、高污染、低產(chǎn)出企業(yè)，在上海的日子越來(lái)越不好過(guò)了。　　5月9日，上海市工業(yè)區(qū)內(nèi)部工作會(huì)議傳出消息，在集約用地的原則下，去年上海已經(jīng)在松江、閔行、南匯等11個(gè)區(qū)縣淘汰了1000多家劣勢(shì)企業(yè)。　　而從淘汰劣勢(shì)企業(yè)中嘗到甜頭的上海市政府，已經(jīng)決定在全市范圍內(nèi)推廣這一舉措。　　據(jù)悉，未來(lái)5年上海將淘汰3000 家到4000家劣勢(shì)企業(yè)，騰出20平方公里到30平方公里的土地。其中2006年將有800家左右劣勢(shì)企業(yè)被淘汰出局，同時(shí)，所有新增工業(yè)項(xiàng)目用地容積率都將在0.8以上，都市型工業(yè)園項(xiàng)目容積率須達(dá)到1.2以上。　　缺地難題　　戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年開始，上海市開發(fā)區(qū)就有了十分明顯的惜售現(xiàn)象。戴德梁行工業(yè)部聯(lián)席董事彭煦更是在多種場(chǎng)合表示，工業(yè)園區(qū)的土地越來(lái)越難拿了。包括金橋等在內(nèi)的眾多工業(yè)園區(qū)更是推出了“零土地”招商，不再提供土地。　　而早在去年10月上海市政府頒布出臺(tái)的《上海市工業(yè)用地導(dǎo)則》，就明確規(guī)定，凡固定資產(chǎn)投資規(guī)模在1千萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，將不再供地。　　2005年全年，中央政府定給上海的工業(yè)用地指標(biāo)僅2萬(wàn)多畝。“按照沿海城市近年來(lái)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，他們?cè)缫寻选笆晃濉钡挠玫刂笜?biāo)都用完了，包括上海市在內(nèi)。”上海社科院部門經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)楊建文介紹。而此前，沿海地區(qū)還可以通過(guò)地區(qū)間的指標(biāo)轉(zhuǎn)移，從中西部獲得部分用地指標(biāo)，但這一方式如今也已被禁止。　　面對(duì)這樣的壓力，“土地供應(yīng)不可能再走粗放老路，必須在精耕細(xì)作上尋找出路。”上海市經(jīng)委副主任樂(lè)景彭明確表示。　　從去年開始，上海市政府對(duì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地的審批，由過(guò)去的粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)樽屑?xì)考察產(chǎn)業(yè)類別、投資產(chǎn)出、稅收、環(huán)保、就業(yè)等幾大標(biāo)準(zhǔn)。2005年，上海新建工業(yè)項(xiàng)目容積率從0.5提高到0.8以上，投資強(qiáng)度從每平方公里20億元左右提高到了32億元。截至目前，工業(yè)區(qū)每平方公里純工業(yè)用地產(chǎn)出水平已從去年的43億元提高到49億元。而這一個(gè)指標(biāo)到“十一五”期末的規(guī)劃目標(biāo)則為60億元。 　　節(jié)地十八法　　5月11日，上海市經(jīng)委工業(yè)區(qū)管理處官員詳細(xì)向記者介紹了“節(jié)地十八法”，包括“淘汰劣勢(shì)、騰籠換鳥”、“原地?cái)U(kuò)建”、“回購(gòu)閑地”、“巧用邊角”、“馬路瘦身”等招數(shù)。　　原地?cái)U(kuò)建就意味著將生產(chǎn)廠房從平面向立體發(fā)展。已基本無(wú)地可批的上海浦東金橋開發(fā)區(qū)，正是通過(guò)這一方式持續(xù)保持增長(zhǎng)。1995年開始落戶這一開發(fā)區(qū)的日本京瓷公司，在原受讓土地上通過(guò)擴(kuò)建進(jìn)行了6次增資，投資總額從2300萬(wàn)美元增加到目前的3.7億美元。園區(qū)內(nèi)的華虹NEC、英特爾乳品公司，也都是通過(guò)同樣的途徑實(shí)現(xiàn)增資增產(chǎn)。據(jù)悉，截至去年11月，全市共有293家企業(yè)通過(guò)廠房加層、提高容積率等方式，新增建筑面積188萬(wàn)平方米。　　而在多數(shù)地區(qū)都采用的回購(gòu)閑地，上海同樣不斷加大力度。據(jù)悉，到2010年全市零星工業(yè)用地將減少50平方公里。　　此外，上海市經(jīng)委工業(yè)區(qū)管理處官員還表示，不能忽略巧用邊角、馬路瘦身等小技巧。為什么在閔行開發(fā)區(qū)，最寬的道路只有18米？竅門就是在不影響開發(fā)區(qū)道路交通運(yùn)輸?shù)幕A(chǔ)上，減少道路占地面積，從而增加園區(qū)的土地可利用面積。浦東金橋開發(fā)區(qū)，更是利用園區(qū)邊角料資源，投資新建了近50萬(wàn)平方米的新型通用廠房和定制廠房。　　而對(duì)位于市區(qū)的老廠房的土地二次開發(fā)，上海市政府則定位于發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)約有200萬(wàn)平方米左右的廠房開始變身，改造成特色餐飲、連鎖旅店、會(huì)展中心、博物館，發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)、發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。如由上鋼十廠廠房改造的城市雕塑藝術(shù)中心、由延安制藥廠老廠房變身的莫泰168經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店等。未來(lái)5年，這個(gè)趨勢(shì)將加強(qiáng)，內(nèi)外環(huán)線之間約有1000萬(wàn)平方米工業(yè)廠房將進(jìn)行調(diào)整。　　此外，上海社科院部門經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)楊建文介紹，上海盧灣、黃浦、靜安3個(gè)中心城區(qū)，為了提高樓宇經(jīng)濟(jì)單位產(chǎn)出，每年區(qū)政府以財(cái)政補(bǔ)貼的方式拿出幾百萬(wàn)元給樓宇的擁有者，讓其用這筆補(bǔ)貼支付違約金，進(jìn)行樓宇內(nèi)劣勢(shì)企業(yè)的升級(jí)換代。據(jù)悉，由于今年會(huì)有更多的外資企業(yè)進(jìn)入上海，升級(jí)換代的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，這個(gè)補(bǔ)貼的數(shù)額也會(huì)更大。　　上海市經(jīng)委工業(yè)區(qū)管理處官員介紹，淘汰劣勢(shì)企業(yè)過(guò)程中，人員安置、企業(yè)搬遷等眾多難題處理難度很大，“但難度再大，我們也必須引導(dǎo)和推廣這一工作。”　　他介紹，松江泗涇鎮(zhèn)某開發(fā)園區(qū)，在其一期開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房中，總占地面積15畝，容積率僅為0.4，由三家全年累計(jì)銷售額僅為2千萬(wàn)元的企業(yè)承租。因?yàn)槌凶馄谙尬吹剑?dāng)?shù)卣幌Р捎秘?cái)政補(bǔ)貼的方式讓其搬出。通過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的談判，最終當(dāng)?shù)卣c3家企業(yè)達(dá)成搬遷共識(shí)：由鎮(zhèn)政府出面補(bǔ)貼3家企業(yè)設(shè)備安裝、拆遷費(fèi)、搬遷費(fèi)、設(shè)備損失費(fèi)等共計(jì)約60余萬(wàn)元，由此成功引來(lái)了全國(guó)最大的滑動(dòng)軸承生產(chǎn)商落戶泗涇鎮(zhèn)。據(jù)初步測(cè)算，該地塊上的銷售收入將從原來(lái)的2千多萬(wàn)元提高到1.2億，稅收也將從原來(lái)的50萬(wàn)元提高到800萬(wàn)元。　　據(jù)悉，通過(guò)并購(gòu)、重組、出售、出租、關(guān)閉、停產(chǎn)等多種方式，在過(guò)去的一年中，松江區(qū)共計(jì)調(diào)整劣勢(shì)企業(yè)117家。