長三角調控工業用地  “今后想再拿工業項目用地就沒那么容易，更沒那么簡單了。”丹麥英特爾乳品公司一位人士說，“原打算在上海金橋出口加工區再購置10萬平方米土地擴建廠房，但開發區正在說服我們原地擴建。” 　　而他或許還不知道，在嚴控工業用地的背景下，新一輪更為嚴格的土地調控即將展開。 　　8月13日~14日，在昆明召開的全國土地調控工作座談會，被業界看作是土地調控進一步提速的開端。 　　就在這次會議上，國務院副總理曾培炎要求各地集中開展一次以懲處非法批地、非法低價出讓國有土地為重點的專項行動。 　　據悉，目前國土資源部正在起草加強土地管理的文件并上報國務院。這一次，矛頭的指向重點，是制止工業用地低成本過度擴張。 　　工業用地怪圈 　　“由于征用新增建設用地成本較低，為了吸引項目，一些地方政府便壓低地價搞協議出讓，企業又以各地政府間的競爭進一步壓低地價，地方政府不得不降低門檻，以更低的價格協議出讓，從而造成工業用地價格的低迷。”上海北孚地產研究所副所長吳偉良說，“這樣的情況，在長三角各城市間可謂比比皆是。” 　　在他看來，作為外商直接投資(FDI)最為成功的榜樣，蘇州付出的代價卻很慘烈，那就是政府在招商引資過程中過度壓低了土地成本，原本為每畝20萬元的土地開發成本，為了引進外資壓至每畝15萬元。 　　這逼得周邊的吳江(吳江博客,吳江新聞,吳江說吧)、寧波地區也只好“割肉相爭”，據吳江市國土資源局內部人士透露，吳江的工業用地地價甚至壓到每畝5萬元的超低水平。 　　上海的張江工業園區前幾年也常以半價出讓土地，另外一半則由市政府進行財政補貼。 　　除此之外，這種地方政府追求地區經濟總量最大化的動機，更加導致了土地資源過度供應和低效利用引發的另一怪圈。 　　有的企業以工業用地的名義大舉獲取廉價的土地，然后將協議出讓中受讓的工業用地擅自改變用途。 　　上述那位吳江市國土局人士這樣形容，“一些外資企業，在大圍墻里只有少量低層的建筑物，空空蕩蕩可以當足球場，他們其實是在伺機囤地，等候地價上漲，這比工業生產所產生的效益還要多得多”。 　　長三角未雨綢繆　　 　　而現在，這樣的現狀將面對前所未有的嚴格督察。 　　一直游離于市場化交易之外的工業用地，接下來將被推行“招拍掛”的出讓機制，不斷提高土地資源市場配置程度。 　　事實上，在江浙滬一帶，政府有關部門已經開始在工業用地整治上動刀。 　　江蘇省國土資源廳今年7月公布的一份《江蘇省城市地價動態監測報告》稱，受《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》的影響，以及土地出讓最低保護價標準的提高，工業用地的價格將有一定幅度的增長。 “我們公布的這一地價監測報告，其實已經清晰預示了這一方向。”江蘇省國土廳土地利用管理處處長宋玉波表示，江蘇省將在工業用地的供給上區別對待：公益性建設項目的用地由政府劃撥來保證，一般的工業用地則鼓勵采用市場化的方式來取得。 　　宋玉波透露，今年起江蘇已經在選取一些試點，嘗試以“招拍掛”方式出讓工業用地。 　　該省工業用地“第一槌”已于6月27日在揚州市落定，兩塊工業用地最終以860.85萬元的拍賣總價順利成交，每畝地價最高達21萬元，每畝均價19.6萬元。 　　記者從江蘇吳江市國土資源局獲悉，在今年土地市場清理整頓中，吳江對各鎮所有開發項目逐個審查，視項目規模、占地面積、投資強度等情況，分別采取停工、壓縮和收回土地等措施，全市清退工業用地達一萬畝之多。 　　同樣，工業開發土地的清理已在上海郊區全面展開。 　　為加快盤活工業開發土地的存量，上海市政府正在對已經批準但兩年以上仍未開工建設的工業開發區地塊實行堅決收回。 　　張江高科技園區管委會的一位負責人稱，“上海很多開發區都已建立項目評估和督查體系，對投資質量差、投資量不足或長期“開而不發”的項目，或是督促限期提升投資質量，或是實行項目退出。” 　　資料顯示，在近一年來的清理中，松江區篩掉了157個意向項目中的32個，青浦區勸退了288個申請項目中的55個，嘉定區則婉拒了投資密度低于35萬美元的所有項目。 　　并且，據上海市經濟委員會副主任樂景彭透露，目前上海有5個政府主管部門對工業地產項目進行嚴格把關，對類同相似的題材一律嚴控，許多上報項目批下來的實際用地尚不到申報的10%”。 　　“由事后的“門戶清理”提升到事前的“標準遴選”。而政府用“指南”的形式規范產業用地，這在全國尚不多見”，樂景彭說。 　　這一方面封殺了一些借工業開發之名、行房地產開發之實的行為，也直接提高了一些傳統制造企業的進入門檻。“今后高科技制造業、以研發為主的企業、新興的物流倉儲企業等，在拿地時會更具優勢。” 　　上海推行的另一“高招”還在于，鼓勵企業對現有土地進行“二次開發”，不斷提高工業用地集約使用率。 　　董錫健解釋說，“二次開發”的具體做法，就是對個別高耗低效、經營不善、土地閑置的劣勢企業，通過回購土地、置換廠房、協議搬遷等方式將其淘汰，騰出廠房和土地，扶持科技含量高、低能耗高效益的優勢企業，“這樣既盤活了存量土地，又推動了產業升級”。 “比如生產基地在閔行開發區的日本YKK公司，開發區在原廠區增建7000平方米廠房，也是未增加一分土地，但生產能力增加了幾乎一倍”，董錫健這樣向記者例證這一做法的優勢。 　　據樂景彭稱，“十一五”期間上海的集約用地又瞄準了更高的目標：到2010年，全市零星工業用地減少50平方公里，淘汰劣勢產業3000～4000家，騰出土地20～30平方公里，開發區每平方公里產出提高到60億元。 　　上海目前也正就工業用地招拍掛問題進行課題研究，今年就會選取一些項目進行試點。 　　仲量聯行上海董事總經理顧東尼預測，繼普洛斯、新加坡豐樹基金及全球排名第二的工業地產開發商AMB公司在滬置地投資之后，工業用地或將進入一個全新的開發時期。 　　“滬上工業用地出讓的市場化機制，也將使此類土地迅即進入全球一線機構投資者和基金的視線。”顧東尼說。