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無(wú)限市場(chǎng)空間90%利潤(rùn)率 跨國(guó)企業(yè)唱工業(yè)大戲

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無(wú)限市場(chǎng)空間90%利潤(rùn)率 跨國(guó)企業(yè)唱工業(yè)大戲

作者:不詳  日期:2006/11/20    來(lái)源:上海廠房網(wǎng)   熱線:400-0123-021   【提交需求
  無(wú)限市場(chǎng)空間90%利潤(rùn)率 跨國(guó)企業(yè)唱工業(yè)大戲    國(guó)際知名調(diào)研機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了最新的一份為工業(yè)投資選址提供的白皮書(shū)《中國(guó)新興工業(yè)前沿》。白皮書(shū)顯示,中國(guó)成為跨國(guó)企業(yè)的新型工業(yè)市場(chǎng)。      隨著可供選擇的城市日益增多,跨國(guó)公司在考慮中國(guó)三大城市—上海、北京和廣州之外的其它城市時(shí),更看重其發(fā)展?jié)摿ΑD壳皩?duì)跨國(guó)公司最具吸引力的城市包括成都、蘇州、大連和天津,一些新興城市也名列前茅,如重慶、哈爾濱和武漢等。      無(wú)限市場(chǎng)空間      仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人易立夫認(rèn)為,海外投資機(jī)構(gòu)除了考慮地理因素,他們更多的是考慮政策因素,他們?cè)谕顿Y時(shí),考慮什么時(shí)間有回報(bào)。      以往中國(guó)鼓勵(lì)工業(yè)發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn),2005年國(guó)家使用宏觀調(diào)控手段,廣州市就清理閑置土地約2500公頃,已無(wú)償收回土地27宗、49公頃;寧波無(wú)償收回5土地重新公開(kāi)拍賣;成都已處置64%的閑置土地等。土地供應(yīng)突然減少,每平方米土地值錢了,無(wú)論是賣或租,租金價(jià)格都提高了,形成了市場(chǎng)價(jià),這時(shí),工業(yè)地產(chǎn)有了投資價(jià)值。在這種情況下,工業(yè)發(fā)展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業(yè)投資大有可為之地。      此外,投資廠房回報(bào)率極高也是一個(gè)重要原因。目前投資廠房的年回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)12%至15%,一般七八年之內(nèi)就能收回成本,這相對(duì)于目前一般房地產(chǎn)投資的5%至10%的回報(bào)率來(lái)說(shuō),收益就顯得十分誘人。      易立夫說(shuō),對(duì)海外投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾,從2002年~2005年,地產(chǎn)工業(yè)中外商投資了50%,去年達(dá)100億美金,上海就達(dá)到10億美金,60%~70%投資在實(shí)業(yè)方面。      對(duì)于涉足中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的海外投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),最成功的是新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)。      20%利潤(rùn)回報(bào)      在北京順義區(qū)的仁和鎮(zhèn)、李遂鎮(zhèn)、楊鎮(zhèn)、木林鎮(zhèn)也在進(jìn)行工業(yè)開(kāi)發(fā)。投資商進(jìn)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及出租經(jīng)營(yíng),4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建設(shè)15萬(wàn)平方米工業(yè)廠房,每個(gè)園區(qū)建設(shè)約3萬(wàn)平方米。據(jù)專家分析,如對(duì)此處投資,預(yù)計(jì)投資回收期為5~6年,年投資利潤(rùn)率達(dá)18~20%。      投資中國(guó)工業(yè)地產(chǎn),不是哪個(gè)機(jī)構(gòu)都可進(jìn)入的,外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)不但需有適應(yīng)期,更需要有幾十個(gè)億的資金量。“海外投資機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源一般是國(guó)外的基金或海外集資。”易立夫說(shuō)。      易立夫強(qiáng)調(diào),“因?yàn)橥顿Y物流設(shè)施需要承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)外,一個(gè)物流設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào),如果空置率達(dá)到15%,利潤(rùn)就全被淹沒(méi)掉了。而15%的空置率只相當(dāng)于一年中有兩個(gè)月沒(méi)有找到客戶而已。      海外投資機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)模式有兩種,一是對(duì)值開(kāi)發(fā),根據(jù)客戶需求制造廠房標(biāo)準(zhǔn),反租給客戶;二是代租收購(gòu),收購(gòu)一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。      90%利潤(rùn)率      目前國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)的平均利用率只有60%-70%,而國(guó)外一般能達(dá)到90%。國(guó)內(nèi)目前大部分倉(cāng)庫(kù)都是建于七八十年代,設(shè)施狀況與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差距,易立夫說(shuō):“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)只占2%。”      “工業(yè)地產(chǎn)資金投入大,投資回報(bào)周期長(zhǎng)。海外投資機(jī)構(gòu)投資工業(yè)地產(chǎn)追求的是保值,收租時(shí)間5年、10年、15年不等。工業(yè)投資以長(zhǎng)期租賃為主,國(guó)內(nèi)5~10年,國(guó)外為10~15年。他們的投資回報(bào)周期在8~10年。”易立夫說(shuō)。      易立夫認(rèn)為,海外投資機(jī)構(gòu)涉足內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn),目前還面臨著許多瓶頸。“各大工業(yè)區(qū)批租土地,有很多限制,比較歡迎制造業(yè),但對(duì)于地價(jià)、投資密度、稅收要求,海外投資機(jī)構(gòu)不一定會(huì)滿足。 

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