工業(yè)用地掛牌在即 外資圈地機會大增    今后協(xié)議獲得工業(yè)土地的局面可能被打破。國土資源部副部長李元近日表示，今后工業(yè)用地也要努力創(chuàng)造條件實行招標、拍賣、掛牌出讓如果招、拍、掛試行，那么對于等候已久的外資工業(yè)地產(chǎn)商來說，也許是一個機會。　　一直以來，工業(yè)用地的相對低廉，這使得專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商們獲利頗豐。以物流倉儲項目為例，2005年上海物流房地產(chǎn)的平均租金上漲了15%，目前上海倉儲物業(yè)的年投資回報率達10%~12%。相比于住宅和辦公樓，這個利潤率足夠吸引人。　　但今后協(xié)議獲得工業(yè)土地的局面可能被打破。國土資源部副部長李元近日表示，今后工業(yè)用地也要努力創(chuàng)造條件實行招標拍賣掛牌出讓。具體措施，一是進一步提高以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地有償使用的比例，工業(yè)用地有條件的也要實行招標、拍賣、掛牌出讓。二是進一步完善國有土地收購儲備制度，規(guī)范收購儲備行為，理順收購儲備體制。三是根據(jù)礦產(chǎn)資源的自然屬性和以往地質(zhì)勘查工作程度，按勘查風險程度不同，分類出讓探礦權(quán)、采礦權(quán)。　　一旦工業(yè)土地進入招、拍、掛，隨之而來的土地價格問題將變得敏感，不過，對外資工業(yè)地產(chǎn)商來說，機會也大大增加。　　土地價格或?qū)⑸蠞q　　在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯(Prologis)公司(下稱“普洛斯”)的計劃中，杭州是下一站目標，一塊面積中等的工業(yè)用地已經(jīng)十拿九穩(wěn)。這家在全球首屈一指的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，一直專注于物流地產(chǎn)，并用兩年時間完成了在中國的布局。業(yè)內(nèi)人士稱，普洛斯在中國的迅速鋪開，與獲得價格相對合適的工業(yè)土地密切相關(guān)。　　在工業(yè)土地的受讓中，土地價格一直是一個敏感話題。　　工業(yè)園區(qū)通常的操作是：對外公布一個基準的土地價格，而最終的土地成交價格則是在這個基準價格的上下浮動，對于一些重要大企業(yè)或者利稅大戶，開發(fā)區(qū)給予的土地價格往往相當優(yōu)惠。　　金山開發(fā)區(qū)的相關(guān)人士告訴記者，在對土地價格的優(yōu)惠中，投資密度是一個重要標桿。即每畝土地能產(chǎn)出的效益，產(chǎn)出的效益越高，土地價格也會相應(yīng)下降。最重要的是，一些知名企業(yè)的入戶不僅對當?shù)氐亩愂諑硇б妫匾氖浅蔀閳@區(qū)在招商中的一張名片。在工業(yè)園區(qū)遍地開花的情況下，大多數(shù)園區(qū)擁有的政策大抵相仿，土地價格成為競爭的利器。　　“一旦土地公開招、拍、掛，土地價格勢必會有一定程度的上漲。”仲量聯(lián)行工業(yè)部董事單維其認為。　　這意味著土地成本的上升，可能產(chǎn)生的骨牌效應(yīng)是商務(wù)成本的增加，導(dǎo)致一些企業(yè)的外逃。一個可以觀察到的現(xiàn)象是，此前由于辦公樓的租金一再上漲，已經(jīng)有部分中小企業(yè)著手搬遷。　　但是相比于商務(wù)成本上升帶來的一些企業(yè)外逃，由于上海的經(jīng)濟地位，外來的資本仍然在不斷涌入。　　AMB的分析師無奈地表示，即使招、拍、掛造成土地價格上漲，但是AMB仍然要在上海繼續(xù)拿地。2005年底，AMB剛剛在松江九亭收購了一塊工業(yè)用地，計劃用于倉儲物流項目建設(shè)。　　外資工業(yè)地產(chǎn)商機會增多　　一直以來，工業(yè)用地都被當做非經(jīng)營性用地以協(xié)議出讓的方式出讓。而這一方式也一直為業(yè)內(nèi)詬病。中國土地學(xué)會理事黃賢金認為，協(xié)議出讓方式讓地方政府完全掌握了土地出讓權(quán)，盡管工業(yè)建設(shè)用地有基準地價，但為了招商引資，不少地方政府都比著壓低工業(yè)用地價格，這給投資商大面積圈地帶來了方便。　　“2004年開始，國家對工業(yè)用地嚴格控制，已經(jīng)使得一部分想要獲利的投機商開始很難操作。如果招、拍、掛試行，那么對于等候已久的外資工業(yè)地產(chǎn)商來說，也許是一個機會。”有業(yè)內(nèi)人士表示。　　來自新加坡的工業(yè)地產(chǎn)商騰飛集團一直在上海尋找機會，為此它已經(jīng)在上海蟄伏了三年，而它在中國最出名的項目就是蘇州工業(yè)園。　　對于國資企業(yè)來說，也許這是一個成為一級土地開發(fā)商的機會。上海土地學(xué)會會長殷國元介紹說，金橋集團和外高橋集團等的企業(yè)手中有不少工業(yè)用地，如果工業(yè)用地的招、拍、掛被排上議事日程，對這類企業(yè)來說也許是一個新的機會。　　殷國元認為，從企業(yè)競爭的角度看，工業(yè)用地招、拍、掛引起的土地價格上漲能從側(cè)面推動企業(yè)管理水平提高。“從表面看是土地價格的競爭，但是實質(zhì)是企業(yè)管理水平的競爭。誰的競爭能力強，誰就能拿下土地。”在殷國元看來，不能以地價低廉來競爭，需要改善的是土地市場的投資環(huán)境。　　“工業(yè)地產(chǎn)的前景仍然被看好，這主要是由于在目前要實現(xiàn)工業(yè)用地的招、拍、掛仍然有很多的困難，而且并沒有一個被認可的‘游戲規(guī)則’的設(shè)定，這一切都需要時間，目前還只停留在設(shè)想的階段。”一位不愿透露姓名的分析人士表示