地價租金“齊漲” 滬工業(yè)地產(chǎn)成投資熱點

繼甲級寫字樓、高檔公寓后，上海優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)正成為各路資金爭相投資的熱點領(lǐng)域。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1－5月，上海主要工業(yè)園區(qū)的工業(yè)物業(yè)新增36萬平方米，而同期上海新開工的科技園以及外商直接投資項目也將在未來提供近400萬平方米的工業(yè)設(shè)施。 

優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)“稀缺” 

外高橋一位業(yè)務(wù)負責(zé)人向記者介紹，不久前世邦魏理仕為其代理的客戶向他們要5000平方米倉儲空間，可是因為倉庫幾乎都占滿，難以找到這樣大的面積；最近，世邦魏理仕又有客戶需求8萬平方米倉儲空間，依然只得作罷。 

根據(jù)高力國際的調(diào)查，目前上海主要工業(yè)園區(qū)的平均空置率為3.12%，較2006年底又下降了0.98個百分點。其中，松江工業(yè)區(qū)和寶山工業(yè)區(qū)的工業(yè)物業(yè)的空置率在上海各主要工業(yè)區(qū)中最低，各約為0.61%和0.63%左右。高力國際分析師認為，優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)日現(xiàn)“稀缺”主要是由于跨國公司對于工業(yè)設(shè)施和土地需求旺盛，而宏觀調(diào)控致使工業(yè)土地和設(shè)施供應(yīng)有限所致。 

地價、租金“齊漲” 

由于跨國公司需求旺盛而工業(yè)土地供應(yīng)有限，導(dǎo)致工業(yè)土地的價格不斷上升。高力國際調(diào)查顯示，2007年5月，上海主要工業(yè)園區(qū)的平均土地批租價格為112美元/平方米，較2006年底上升了10.43%。目前張江的土地批租價格仍為最高，為206美元/平方米，其次為外高橋，為197美元/平方米。 

土地價格上漲直接導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)租金持續(xù)上漲。在高力國際研究的上海主要的七個商務(wù)園區(qū)中，2007年5月平均日租金達0.41美元/平方米，較2006年底上升5%。從各主要商務(wù)園區(qū)的租金來看，新發(fā)展的“創(chuàng)智天地”項目租金仍為最高，約為每天0.5美元/平方米，其次為國際商務(wù)花園和漕河涇，均為每天0.49美元/平方米。 

除了租金，2007年5月，上海主要工業(yè)園區(qū)工業(yè)設(shè)施的平均售價也較2006年底上升了2.55%，達453美元/平方米，繼續(xù)其不斷上升的趨勢。 

投資者接踵而至 

租金的穩(wěn)步上漲又進一步刺激大批“后來者”將源源不斷的資金投入到新的工業(yè)物業(yè)建設(shè)中。2007年第一季度，上海張江科學(xué)城（中區(qū)）、漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園兩大項目陸續(xù)開工建設(shè)。根據(jù)資料，張江科學(xué)城（中區(qū)）總建筑面積約298.2萬平方米，預(yù)計用5年時間完成；位于漕河涇開發(fā)區(qū)的松江高科技園由通用廠房區(qū)、研發(fā)區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)三大功能區(qū)組成，總規(guī)劃用地面積55.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積89萬平方米（此次開工的一期工程建筑面積達9萬平方米）。 

此外，大量跨國公司繼續(xù)不遺余力地在滬投資興建自用的廠房、物流中心和研發(fā)中心等工業(yè)設(shè)施，其中部分最近成交的跨國公司項目有：可口可樂（中國）有限公司將在上海紫竹科學(xué)園區(qū)投資建立新項目，規(guī)劃占地約12.3萬平方米；英國阿斯利康中國創(chuàng)新中心將建立于上海張江高科技園區(qū)，計劃將于2009年底建成；霍尼韋爾集團計劃投入1350余萬美元用于擴建位于上海張江高科技園區(qū)內(nèi)的亞太研發(fā)中心。