上海有望成為外資REITs進(jìn)軍中國(guó)的首選
上海7月一手房成交量較6月明顯下滑,公開房屋“均價(jià)”數(shù)據(jù)開始走低。但業(yè)界人士預(yù)測(cè)上海將成為外資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)進(jìn)入中國(guó)首選,繼而成為房地產(chǎn)投資全球化最大受益者。分析人士認(rèn)為,上海樓市7月成交量下滑更多是因新盤供應(yīng)不足和開發(fā)商惜售造成,受REITs等利好因素影響,未來(lái)上海樓市仍會(huì)處在上升通道內(nèi)。
在經(jīng)歷了5、6月份連續(xù)高燒之后,上海樓市7月小幅降溫。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,剔除配套商品房和動(dòng)遷房,上海7月共成交住宅新房17,413套,成交面積為217.48萬(wàn)平方米,涉及資金19.9億元。而整體新房市場(chǎng)(包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)),共成交了22,435套,成交面積為258.97萬(wàn)平方米,涉及資金265.16億元。從成交量看,這一數(shù)據(jù)與6月創(chuàng)歷史新高的311.87萬(wàn)平方米相比,環(huán)比下降了17%。
東方港灣投資公司(私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu))董事總經(jīng)理但斌向世華財(cái)訊介紹,海外機(jī)構(gòu)投資者在華地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是辦公樓、住宅及綜合項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策加劇房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整,在內(nèi)資投資有所降溫的同時(shí),給外資提供了一個(gè)開拓國(guó)內(nèi)高端地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)。境外資金加速收購(gòu)內(nèi)地地產(chǎn)的根本原因在于高回報(bào)。來(lái)自美國(guó)、歐洲、大洋州、亞洲、中東等國(guó)家和地區(qū)的私募基金及核心型基金目前相繼進(jìn)入上海。國(guó)際投資基金“變身”國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商,基本模式為:境外資金加緊收購(gòu)國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的賣地及所出讓的股份,用以儲(chǔ)備一、二線城市土地和項(xiàng)目。
以國(guó)外私募基金為主的境外資金乘內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不斷繃緊之際,紛紛購(gòu)買股份、收購(gòu)?fù)恋亍?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,06年境外資本投資中國(guó)房地產(chǎn)金額達(dá)到82.3億美元,比上年增長(zhǎng)51.9%。這一趨勢(shì)07年仍在繼續(xù)。摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金于07年3月買下位于上海中心城區(qū)盧灣區(qū)一塊面積約2.4萬(wàn)平方米的土地,投資約13億人民幣,用以開發(fā)超高層辦公樓及多層商業(yè)地產(chǎn)。該基金1月曾以5.3億元人民幣收購(gòu)上海徐匯區(qū)高檔住宅項(xiàng)目永新城。此外,美國(guó)私募基金華平集團(tuán)出資3,000萬(wàn)美元于07年1月底收購(gòu)上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股權(quán),以進(jìn)入內(nèi)地樓市。國(guó)際私募股權(quán)基金投資將目光集中在了上海。
高力國(guó)際(國(guó)際五大行之一:花旗、美林、摩根大通、瑞士信貸、高力)發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示,07年上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)升溫,僅上半年外資在滬成功收購(gòu)10個(gè)投資項(xiàng)目,整體收購(gòu)項(xiàng)目金額超過(guò)13億美元。而06年全年外資在滬整體收購(gòu)金額為19億美元。據(jù)了解,04年是上海樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。之前,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量是本地投資者,主要集中在住宅開發(fā)和銷售領(lǐng)域。隨著宏觀調(diào)控開始,海外投資者開始收集收租型物業(yè)并涉足不同的物業(yè)類型,開始REITs產(chǎn)品的在華擴(kuò)張。
但斌指出,上海受惠于私募基金增加其全球物業(yè)投資的比重浪潮。海外REITs投資年期為中長(zhǎng)期,那么擴(kuò)大資金來(lái)源及拓寬投資目標(biāo),將成為機(jī)構(gòu)投資者投資上海市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。高回報(bào)率是海外資金加速投資國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的主要原因,而上海商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)更為喜人。據(jù)跨國(guó)物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕報(bào)告顯示,中國(guó)住宅項(xiàng)目的毛利率高達(dá)20%-30%,而上海以8%的寫字樓投資收益率列06年全球?qū)懽謽峭顿Y回報(bào)首位。
分析師認(rèn)為,7月上海樓市的小幅降溫僅是一個(gè)短暫現(xiàn)象。樓市成交量下滑的同時(shí),其供應(yīng)量仍增加緩慢,供求比進(jìn)一步拉大。其中開發(fā)商捂盤惜售加劇了市場(chǎng)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。開發(fā)商推遲開盤或者通過(guò)內(nèi)控等方式捂盤是為了獲取更高的出售價(jià)格。然而,當(dāng)海外資金在上海高端地產(chǎn)行業(yè)擁有的話語(yǔ)權(quán)比重加強(qiáng)后,海外機(jī)構(gòu)通常會(huì)選擇REITs模式實(shí)施大規(guī)模擴(kuò)張;诤M釸EITs模式的成熟,很快將破除國(guó)內(nèi)開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象,上海樓市仍將回復(fù)到上升通道內(nèi)。
