選址對企業來說雖然低頻，但往往繞不過去，而且選址對企業的運營發展影響重大。任何一家企業都希望有一個理想的生產經營場所。

在生產制造業，企業對廠房的需求從來沒有減少，但現實的情況是，在上海租賃或購買廠房越來越難，這其中固然有價格走高的原因，但有錢也找不到廠房的情況也極為常見。

工業用地供應總量下降

上海的工業用地主要有三部分構成——規劃工業區塊(104產業區塊)、規劃工業區塊外且在規劃城鎮建設用地范圍內的現狀工業用地(195工業用地)、規劃工業區塊外且在規劃城鎮建設用地范圍外的現狀工業地塊(198工業用地)。

飽和狀態下，建設用地總量負增長是“十三五”時期的一條底線。去年年末出爐的《上海市工業區轉型升級“十三五”規劃》中指出，到2020年，全市規劃工業用地總規模控制在550平方公里左右，中長期依托城市化推進區塊數量和工業用地總量規模穩中有降，到2040年全市規劃工業用地總規模控制在規劃建設用地規模的10%-15%。

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準入門檻的提高

在上海，各區均出臺負面清單，對能耗型、低效型、污染型企業加大整治力度。以金山區為例，其工業項目環保嚴格控制準入目錄清單明確規定，造紙行業和金屬冶煉及壓延行業禁止準入；其他各行業同樣有明確的環保要求，比如鞋業制造行業，使用有機溶劑、膠水的皮鞋、運動鞋制造項目禁止準入。

前不久，江蘇也出臺了《江蘇省危險化學品安全綜合治理實施方案》，明確從今年開始，江蘇省一律不批新的化工園區，原則上一律不批化工園區外的化工企業。

至少在長三角地區，化工類企業的落戶比其他行業難度更高。除化工類企業外，環保要求作為落戶的門檻之一已經把為數不少的各行業企業拒之門外。

把資源留給先進制造業

上海市經信委曾表示，“好的項目是不缺土地的，因此一定要保障制造業，特別是先進制造業的用地需求。”對于優質、戰略性、高端先進制造業，全市工業用地優先給予保障，不會出現好的項目在上海落不了地的困境。去年，上海工業用地供應量的近九成投入到了電子信息、裝備制造、園區開發、生物醫藥和醫療器械等重點領域。

除提出保障工業用地之外，上海為發展先進制造業，還要求提高土地績效。到2020年，上海的工業園區單位土地產值（已供應工業用地）要達到75億元/平方公里。

對于低效工業用地，盤活存量、提升能級也是用于保障先進制造業的發展。資料顯示，在“盤活存量、提升能級”的土地中，一部分來自于現有的104區塊里的低效工業用地，通過升級仍然用于保障先進制造業的發展；一部分來源于198減量化以后獲得的土地指標，其中有1/3是保障先進制造業；一部分是現有的工業廠房，鼓勵將其租賃給新興的制造企業。

在產業基地領域，用于先進制造業發展的工業用地面積則不少于150平方公里。

這種情況下，不少中低端制造業不得不把目光轉移到中西部地區。

拆違之后，另覓新址的企業增多

今年兩會上傳出的消息，上海去年拆違6000萬平方，今年全市還要再拆5000萬方違建。因為拆違而需要找廠房的企業，很多還是希望能留在上海。但工業用地以及工業廠房的供應并不會因此而增加，僧多了，粥就愈發少。

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投資客并未減少

工業房地產領域的投資回報率并不高，但相對穩定，所以一直受到不少投資客的青睞。近幾年，投資客并沒有減少的跡象，相反，隨著住宅及商業類地產領域紅利的減少，像萬達等大型房企紛紛進軍產業地產領域，這也從一定程度上擴大了市場需求。