文 / 莫恒勇 蔡哲

消費(fèi)者對(duì)快速配送的需求推高了工業(yè)地產(chǎn)的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業(yè)地產(chǎn)最有可能因快速配送的迅猛發(fā)展而獲益。

近年來，美國房地產(chǎn)被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)已成為中國企業(yè)赴美投資商業(yè)地產(chǎn)的一大熱點(diǎn)。盡管媒體對(duì)此關(guān)注得不多，但中企對(duì)美國工業(yè)地產(chǎn)的投資已達(dá)到了相當(dāng)大的規(guī)模。

僅在 2015 年，中企的工業(yè)地產(chǎn)投資就達(dá) 82.4 億美元，相當(dāng)于當(dāng)年對(duì)美商業(yè)地產(chǎn)投資的 52.9%。

中國人壽是較大的買家之一。例如在 2015 年 11 月中國人壽與工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯集團(tuán)(Global Logistic Proper-ties)以 45.5 億美元的價(jià)格購買了一個(gè)擁有 193 處物業(yè)的資產(chǎn)包。這些物業(yè)分布在芝加哥、達(dá)拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個(gè)季度中企的工業(yè)地產(chǎn)投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業(yè)地產(chǎn)仍是個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。

在酒店、出租公寓、零售物業(yè)基本面轉(zhuǎn)弱的背景下，工業(yè)地產(chǎn)仍然一枝獨(dú)秀。在最近一年中，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本上保持著同比增長(zhǎng) 3%~4% 的勢(shì)頭，凈營(yíng)運(yùn)收入同比增長(zhǎng)接近 5%，資本回報(bào)率一直保持在 6.8% 左右。租金同比增長(zhǎng)率仍然在 2007 年的高點(diǎn)之上，而 5.1%的空置率正處于歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業(yè)地產(chǎn)大多呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。休斯敦、波士頓、達(dá)拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了顯著上漲，資本化率相對(duì)于一年以前進(jìn)一步下降。總的來說，我們預(yù)計(jì)工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在未來幾年仍將持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。而工業(yè)地產(chǎn)的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會(huì)放緩，但租金水平仍將穩(wěn)定上升。

而從投資交易角度看，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也非常活躍。今年以來美國商業(yè)地產(chǎn)的交易量出現(xiàn)了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了 18%。相比之下，一季度的工業(yè)地產(chǎn)交易量同比增加了 14%。從凈買入的角度看，房地產(chǎn)信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發(fā)生在私人業(yè)主之間。驅(qū)動(dòng)投資者投資工業(yè)地產(chǎn)的因素之一是定價(jià)相對(duì)較低。與出租公寓、寫字樓 5.0%~5.7% 的資本化率，工業(yè)地產(chǎn) 6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系是比較健康的。過去十二個(gè)月累計(jì)凈吸納量為 2.1 億平方尺，新增工業(yè)地產(chǎn)供給僅為 1.8 億平方尺。從具體城市來看，達(dá)拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個(gè)月中的供給較為緊張，而費(fèi)城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過于求。

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高于凈吸納量。這一方面是需求的季節(jié)性疲弱造成的，另一方面確實(shí)反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會(huì)推高空置率，給租金增長(zhǎng)帶來壓力。盡管如此，工業(yè)地產(chǎn)要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)周期短，一般在八至九個(gè)月左右。在市場(chǎng)火熱時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)的供給可以快速增加。而在開發(fā)商意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變而減少供給后的八九個(gè)月效果就會(huì)顯現(xiàn)。

工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛得益于電子商務(wù)蓬勃發(fā)展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到 3%。而今該比例已經(jīng)超過了 8%。電商發(fā)展的背后是實(shí)體零售的沒落。這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性變化，在未來還將持續(xù)下去。與傳統(tǒng)零售商不同，電商為方便及時(shí)配送往往在各地持有大量庫存。同時(shí)，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時(shí)地送達(dá)消費(fèi)者的手中。這就極大提高了倉儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、配送等工業(yè)物業(yè)的需求。

消費(fèi)者對(duì)快速配送的需求也推高了工業(yè)地產(chǎn)的吸納量。美國電商的配送速度要遠(yuǎn)低于國內(nèi)電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達(dá)是常態(tài)，而現(xiàn)在在部分地區(qū)已經(jīng)可以做到當(dāng)日送達(dá)。配送速度增加的背后是消費(fèi)者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在 2012 年，消費(fèi)者平均能接受的免費(fèi)送達(dá)時(shí)間是 5.5 天，而到了 2016 年該數(shù)據(jù)已減少到了 4.8 天。另外，越來越多的電商通過網(wǎng)絡(luò)銷售生鮮食品。食品的特殊性質(zhì)要求倉儲(chǔ)設(shè)施要離消費(fèi)者足夠近，否則貨物可能在運(yùn)輸途中變質(zhì)。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會(huì)增加，不會(huì)減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最后一英里”小型配送中心。以 Amazon 為例，在 2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設(shè)施的 11%，而今該比例已經(jīng)超過了 40%。大量承包小型電商物流服務(wù)的 FedEx 也租用或購置了許多“最后一英里”配送中心。這類物業(yè)往往面積很小，且大多位于人口密度非常高的地點(diǎn)。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設(shè)施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業(yè)的租金不斷上漲，價(jià)格一路走高。商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商 Costar 在最近的研究中識(shí)別了美國各地超過一萬處“最后一英里”物流中心。截至 2016 年四季度，這些物業(yè)的平均空置率僅為 3.5%，遠(yuǎn)低于 6.7% 的工業(yè)地產(chǎn)總體空置率。而在 2016 年這些配送中心的租金上漲了 10.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比 6.6%的工業(yè)地產(chǎn)總體租金增長(zhǎng)要高。

那么哪些城市最有可能從快速配送的發(fā)展中收益?筆者從供給和需求兩個(gè)維度對(duì)主要城市做了比較。以中位數(shù)家庭收入來衡量一個(gè)城市的消費(fèi)能力。收入越高意味著消費(fèi)能力越強(qiáng)。同時(shí)，通過比較每單位面積服務(wù)人口來比較供給。為了衡量“最后一英里”的物業(yè)設(shè)施的相對(duì)供給，先挑選出面積小于25萬平方尺的小型配送中心，并計(jì)算此類物業(yè)在每個(gè)城市的總面積。我們計(jì)算這類小型配送中心每平方尺所服務(wù)的人數(shù)，平均服務(wù)人數(shù)越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個(gè)城市的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實(shí)上，金融服務(wù)、科技、防務(wù)等行業(yè)的發(fā)展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業(yè)崗位。在過去十二個(gè)月里華盛頓的就業(yè)崗位增長(zhǎng)了 4.2%，遠(yuǎn)高于 1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長(zhǎng)，近幾年一直保持著較大的人口凈流入。根據(jù)官方估計(jì)，華盛頓較快的人口增長(zhǎng)仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費(fèi)的增長(zhǎng)。

當(dāng)然，投資工業(yè)地產(chǎn)也需要注意風(fēng)險(xiǎn)。而最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于投機(jī)性供給。早前許多開發(fā)商察覺到投資工業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便開始大量修建工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，這使得工業(yè)地產(chǎn)供給快速增加，也許只需要半年時(shí)間就會(huì)超過總吸納量。

費(fèi)城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過于求的問題。供給過量勢(shì)必會(huì)給租金增長(zhǎng)帶來壓力。如費(fèi)城、印第安納波利斯在過去十二個(gè)月內(nèi)的租金增長(zhǎng)就遠(yuǎn)低于全國平均水平。因此，在做投資決定時(shí)非常有必要對(duì)每個(gè)城市做全面仔細(xì)的分析。

(本文作者莫恒勇，博士，美國國際集團(tuán)(AIG)董事總經(jīng)理，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，蔡哲系美國國際集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家)